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Umlagefähige Modernisierungskosten seitens Vermieter
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Modernisierungsmaßnahmen berechtigen den Vermieter zu einer Mieterhöhung. Er darf wohl künftig elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Gilt das für alle Modernisierungsmaßnahmen oder bestehen da auch Ausnahmen? Was ist, wenn der Mieter die höhere Miete nicht mehr tragen kann? Gibt es eine Abgrenzung zwischen einer Modernisierung und einer Renovierung, deren Kosten nicht umlagefähig sind?
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Der Vermieter kann generell alle Modernisierungen als Anlass für eine Mieterhöhung nutzen. Der Mieter hat grundsätzlich die Möglichkeit, einer Modernisierungsmaßnahme zu widersprechen, wenn er durch diese über Gebühr belastet wird. Dieser Widerspruch ist nicht möglich, wenn die Modernisierungsmaßnahme durch gesetzliche Bestimmungen ausgelöst wird.
Das ist unter anderem auch bei zahlreichen energetischen Sanierungen der Fall, wobei der Bewohner im Anschluss an die Vollendung der entsprechenden Arbeiten Heizkosten spart. Eine untragbar hohe Miete kann zwar als unzumutbare Belastung angesehen werden, im Streitfall urteilen die meisten Gerichte jedoch zugunsten des Vermieters.
Die Kosten für Renovierungen dürfen im Gegensatz zu Modernisierungsaufwendungen nicht zu einer Mieterhöhung führen. Falls eine einzige Maßnahme teilweise der Renovierung und zum Teil der Modernisierung dient, ist eine Kostenaufteilung vorzunehmen. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass sich die Mietanpassung ausschließlich auf die tatsächlichen Modernisierungskosten bezieht.
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