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Immobilie finanzieren - Möglichkeiten
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Wir sind ja derzeit am überlegen, ob und inwiefern wir uns um ein Eigenheim kümmern wollen. Nun ist es aber leider so, dass ich langsam aber sicher den Überblick verliere, da es so viele Möglichkeiten gibt, eine Immobilie (egal ob Kauf oder Bau) zu finanzieren.
Teilweise kann man ja auch mehrere dieser Möglichkeiten kombinieren, was nicht gerade zum Erhalt meines Überblickes beiträgt. Könnte jemand von Ihnen so freundlich sein, mir da etwas weiterzuhelfen? Welche Finanzierungsmöglichkeiten für eine Immobilie habe ich denn, welche davon machen Sinn, welche kann man kombinieren, welche sollte man lieber ignorieren?
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Sie sprechen da in der Tat ein recht umfangreiches Thema an, denn die Möglichkeiten, eine Immobilie mit Fremddarlehen zu finanzieren, sind vielfältig. Ich werde Ihnen mal eine Übersicht über die wichtigsten Möglichkeiten, samt ihrer Vorteile und Nachteile geben.
Fondsdarlehen
Hierbei handelt es sich um ein tilgungsfreies Darlehen, am Ende der Laufzeit wird der Kredit mit dem Kapital aus einer fondsgebundenen Lebensversicherung oder einem Fondssparplan zurückgezahlt. Die Zinsen sind variabel, es kann aber auch eine Zinsbindung vereinbart werden. Bei einem variablem Zinssatz sind Sondertilgungen mit einer Dreimonatsfrist möglich, bei festverzinsten Darlehen hingegen vor Ende der Zinsbindungsfrist nur nach Vereinbarung. Vorteil eines Fondsdarlehen: Ist die Aktienkursentwicklung günstig, so ist ein solches Darlehen deutlich günstiger als ein Kredit mit direkter Tilgung. Nachteil: Es besteht ein sehr hohes Risiko, der Kredit wird sehr viel teurer als zum Beispiel ein Annuitätendarlehen bei für den Kreditnehmer ungünstiger Entwicklung des Aktienkurses. Entsprechend nur teilweise (als Baustein) oder auch gar nicht für die Finanzierung einer Immobilie geeignet.
Annuitätendarlehen
Langfristiger Kredit, die Raten sind gleichbleibend hoch (während der Zinsbindung) und setzen sich aus Tilgung und Zins zusammen. Laufzeiten zwischen 20 und 30 Jahren sind üblich, wobei jedoch eine beliebige Tilgung vereinbart werden kann. Nach Vereinbarung erfolgt die Dauer der Zinsbindung, die durchaus 20 Jahre (oder auch die gesamte Laufzeit) betragen kann. Ein variabler Zinssatz und der komplette Verzicht auf Zinsbindung ist ebenso möglich. Wer vor Ende der Zinsbindung Sondertilgungen vornehmen möchte, muss sich dieses Recht bereits im Kreditvertrag zusichern. Ansonsten gilt üblicherweise ein Sondertilgungsrecht von 5 - 10 % der Darlehenssumme pro Jahr. Vorteile des Annuitätendarlehens: Prinzipiell sehr gut zur Eigenheimfinanzierung geeignet, wer eine lange Zinsbindung vereinbart, kann mit einer stabilen monatlichen Belastung und einem absehbaren Schuldenabbau kalkulieren. Nachteil: Risiko der Zinserhöhung nach der Zinsbindung, wahrscheinlich ansteigende Belastung bei zu kurzer Zinsbindung oder durchgehend variablem Zinssatz.
Volltilgerdarlehen
Hierbei handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, das der Kreditnehmer vor Ablauf der Zinsbindung vollständig tilgt, wobei die Zinsbindung in der Regel zwischen 10 und 20 Jahren liegt, Sondertilgungen sind je nach Vereinbarungen möglich. Vorteile des Volltilger Darlehen: es besteht keinerlei Zinserhöhungsrisiko, zusätzlich räumen manche Banken Rabatte bei den Zinsen ein, weil eine so hohe Tilgung besteht. Nachteile: zwar feste, aber auch sehr hohe finanzielle monatliche Belastung.
Festzinsdarlehen (kündbar)
Auch wieder ein Annuitätendarlehen, allerdings kann dieses bereits vor Ablauf der Zinsbindung kündigen kann, ohne dass der Kreditnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entrichten muss. Die Dauer der Zinsbindung erfolgt nach Vereinbarungen, Sondertilgungen und Rückzahlung sind nach einer kurzen Sperrfrist zu jeder Zeit möglich. Vorteil des kündbaren Festzinsdarlehen: Flexibilität, da man jederzeit aus dem Kreditvertrag aussteigen kann, zum Beispiel wenn man auf Grund sinkender Zinsen am Markt zu einer günstigeren Bank wechseln möchte. Nachteil: es besteht ein Zinsaufschlag von 0,3 - 0,7 %, was den kredit teurer macht als normale Festzinsdarlehen. Auch gibt es nur recht wenige Banken, die einen solchen Kredit anbieten.
Riester-Darlehen
Speziell zur Eigenheimfinanzierung gedacht, zertifiziertes Darlehen, Förderung durch Steuervorteile und Riesterzulagen. Angeboten wird das Riester Darlehen als Bauspar-Kombikredit oder als Annuitätendarlehen. Zinsbindung erfolgt beim Riester Annuitätendarlehen nach Vereinbarung, bei Riester Bauspar Kombikrediten findet man in der Regel über die komplette Laufzeit festgeschriebene Zinsen vor. Sondertilgungen bei Riester-Darlehen sind je nach Angebot zulässig, die Riester Förderungen fließen immer direkt auf das Kreditkonto und zählen somit zu den Sondertilgungen dazu. Vorteile von Wohnriester bzw. Riester-Darlehen: Steuervorteile und staatliche Zulagen, schnelle Tilgung ergibt eine Zinsersparnis. Nachteile: wird nur von wenigen Anbietern angeboten, was ggf. zu einer Verteuerung der Darlehen führt. Die staatlichen Zulagen müssen im Alter in voller Höhe versteuert werden, die Regelungen zur Förderung sind nicht ganz so einfach.
Forwarddarlehen
Für die Anschlussfinanzierung gedacht, Annuitätendarlehen. Es kann bis max. 60 Monate vor Ende der Zinsbindung des alten Darlehens vereinbart bzw. abgeschlossen werden. Die Zinsbindung erfolgt hierbei nach Vereinbarung, wobei auch Volltilgerdarlehen möglich sind. Sondertilgungen geschehen nach Vereinbarung im Kreditvertrag, wobei auch hier üblicherweise ein Sondertilgungsrecht von 5 - 10 % der Darlehenssumme pro Jahr gilt. Vorteile des Forwarddarlehens: Sicherheit bei den Zinsen des Anschlusskredites, steigenden die Zinsen am Finanzmarkt an ist ein Forwardkredit billiger, als eine andere Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung. Nachteile: es ist ein Zinsaufschlag zu zahlen; sinken die Zinsen, ist der Kreditnehmer trotzdem verpflichtet, das Darlehen zum zuvor vereinbarten Zinssatz aufzunehmen.
Bausparen
Eine Kombination aus Darlehensvertrag und Sparvertrag. Dafür, dass man ein bestimmtes Guthaben anspart (zwischen 30 und 50 % der Bausparsumme) erhält man das Anrecht, auf einen günstigen Kredit. Die Zinsen sind über die gesamte Laufzeit hinweg festgeschrieben, wobei die Laufzeit in der Regel zwischen 7 und 11 Jahren liegt. Sondertilgungen sind zu jeder Zeit und in beliebiger Höhe möglich, auch die Höhe der Sparraten (in der Sparphase) können beliebig festgelegt werden. Vorteile von Bausparen: der Zinssatz ist niedrig und das Darlehen wird nachrangig im Grundbuch abgesichert, die Zinssicherheit ist hoch. Hinzu kommen Riester Förderungen bei Riester-Bausparverträgen oder aber die Wohnungsbauprämie bei Sparbeiträgen ohne Riester-Zulage. Nachteil: das Guthaben, das während der Sparphase angehäuft wird, wird nur schlecht verzinst, wer zusätzlich eine Zwischenfinanzierung benötigt, muss die Kosten hierfür beachten. Die monatliche finanzielle Belastung ist auf Grund der hohen Tilgung hoch, nicht garantiert ist der Zuteilungstermin.
Bauspar-Kombikredit
Tilgungsfreies Darlehen und Bausparvertrag werden kombiniert, die Bausparsumme wird von der Bausparkasse bis zur Bausparvertrag Zuteilung vorfinanziert, die Höhe der Zinsen sind in der Regel für die Dauer der gesamten Laufzeit (zwischen 10 und 30 Jahren) fest. Nach der Zuteilung des Bausparvertrages sind Sondertilgungen zu jeder Zeit möglich, Sondertilgungen vor der Zuteilung abhängig von der jeweiligen Bausparkasse bzw. deren Regelungen. Vorteil beim Bauspar-Kombikredit: Ist der Zinssatz des tilgungsfreien Darlehens bis zur Zuteilung des Bausparvertrages festgeschrieben, besteht keinerlei Zinserhöhungsrisiko. Nachteile: die Finanzierung ist kompliziert, zahlt man vorzeitig zurück, entstehen weitere Nachteile. Achtung vor den oft irreführenden Zinsangaben von Bausparkassen (Ausnahme bilden hier Riester Kombikredite).
KfW-Darlehen
Günstige Kredite, vergeben durch die staatliche KfW Bank, speziell für den Kauf bzw. Bau des Eigenheims bzw. für Energiespar- oder Modernisierungsmaßnahmen. Die Zinsen können für 5 oder 10 Jahre festgeschrieben werden, innerhalb des KfW Programms "Wohneigentum" für 15 Jahre. In diesem Programm sind jedoch Sondertilgungen nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich, bei anderen Programmen der KfW-Bank sind Sondertilgungen jederzeit erlaubt. Vorteile der KfW-Darlehen: Niedriger Zinssatz, was vor allem für die Energiespar- und Modernisierungsprogramme gilt, Zuschüsse für besonders aufwendige Sanierungen, es bestehen keine Einkommensgrenzen. Nachteile: KfW-Kredite werden bei weitem nicht von allen Banken vermittelt. Bei Darlehen zur energetischen Sanierung (besonders zinsgünstig), müssen technische Anforderungen beachtet werden.
Darlehen der Bundesländer
Die Bundesländer vergeben zinsgünstige oder sogar zinslose Darlehen + Zuschüsse, die Angebote sind je nach Bundesland unterschiedlich, entsprechend unterschiedlich wird auch das Thema Zinsbindung gehandhabt, wobei in der Regel mit längerer Laufzeit auch die Zinsen ansteigen. Sondertilgungen sind je nach Vertrag möglich, ggf. jedoch aufgrund der niedrigen Zinssätze nicht sinnvoll. Vorteile der Kredite der Bundesländer: Sie sind die günstigsten kredite überhaupt und sollten, wann immer möglich, auf jeden Fall genutzt werden. Nachteile: es besteht kein Rechtsanspruch auf ein solches Darlehen, es bestehen Wohnflächen- und Einkommensgrenzen. Häufig sind diese günstigen Darlehen nur für Familien mit Kindern vorgesehen.
Kombikredit mit Kapitallebensversicherung
Kapitallebensversicherung und tilgungsfreies Darlehen werden kombiniert, die Tilgung erfolgt am Ende der Vertragslaufzeit der Versicherung mit der ausgezahlten Versicherungssumme. Die Zinsbindung wird individuell vereinbart, liegt aber meistens zwischen 10 und 20 Jahren, auch Sondertilgungen werden individuell festgelegt und erfolgen nach Absprache. Vorteile beim Kombikredit mit Kapitallebensversicherung: Verwendung von Altverträgen als Kombikredit oft günstiger, als die Kündigung. Wurden die Verträge vor 2005 abgeschlossen, bleiben die Erträge aus der Versicherung steuerfrei. Nachteile: die Rendite ist nur gering und die Ablaufleistung unsicher, die fehlende Tilgung führt zu einem hohen Zinsrisiko. Insgesamt eher sinnvoll, wenn die Versicherungsverträge schon länger bestehen.
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